Новости

Расширенное заседание Комиссии в сфере градостроительной деятельности и комплексного развития территорий прошло 12 марта под председательством Татьяны Тихоновой. Темой обсуждения стал механизм КРТ, его эффективность и возможность обеспечить баланс частных и публичных интересов.

Открывая заседание, руководитель Комиссии в сфере градостроительной деятельности и комплексного развития территорий Татьяна Тихонова отметила, что развитие механизма КРТ идет одновременно и с учетом накопленного опыта при реализации реальных инвестиционных проектов. «Градостроительный потенциал Российской Федерации на конец прошлого года по данным Минстроя России оценивался в 400 млн кв. м, из них на комплексное развитие территорий приходится 80 млн кв. м. До 2030 года стоит задача достичь потенциала в 500 млн кв., из них КРТ должен составить 200 млн кв.м. Задача амбициозная, и для ее реализации нужно участие и граждан, и власти, и бизнеса. Благодаря обратной связи удалось принять ФЗ № 627, но ставить точку рано, законодательство должно совершенствоваться. Результатом нашего обсуждения сегодня должен стать пул предложений, а также создание экспертной команды для дальнейшей работы», – сказала Татьяна Тихонова.
Заместитель директора Департамента комплексного развития территорий Министерства строительства и ЖКХ Максим Галь остановился на законодательных новациях в сфере КРТ. Он также подчеркнул, что сегодня все проекты КРТ находятся в специальным разделе сайте torgi.gov.ru, куда можно зайти, чтобы выбрать проект и попробовать выиграть право на заключение договора КРТ.
Андрей Кирсанов, заместитель генерального директора компании MR Group, подробно остановился на теме «Договор о комплексном развитии территории: правовая природа и существенные условия». Он отметил коллизии договора, необходимость вносить в него изменения, уточняющие предмет договора и другие существенные условия.  Без обязательных существенных условий и сам договор нельзя считать заключенным. По его оценке в случае отсутствия на момент заключения договора КРТ документации по планировке территории невозможно определить соотношение общей площади жилых и нежилых помещений в подлежащих строительству многоквартирных домах,  объемы, этапы и сроки строительства, которые определяются на основании утвержденной в установленном порядке документацией по планировке территории  и др.
Он предложил дополнить порядок подготовки решений о КРТ положением о необходимости экономического обоснования проекта комплексного развития. Внести в Градостроительный Кодекс Российской Федерации рекомендации о строительстве объектов социальной инфраструктуры, содержащиеся в постановлении Правительства Российской Федерации от 05.05.2007 г. N 265. При отсутствии документации по планировке территории предлагается проводить торги на право заключения договора о КРТ в форме конкурса, победителем которого признавать лицо, предложившее и обосновавшее лучший эскизный проект планировки. Исключить аукционное условие о цене права на заключение договора КРТ из числа конкурсных условий торгов как противоречащее законодательству и др.
Подходы к практической реализации проектов КРТ в регионах с недостаточной экономической активностью представил исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. Предложения КИМ направлены в том числе на упрощение запуска масштабных проектов в городах с населением от 100 тысяч жителей и выше. По мнению докладчика, субъекту необходимо синхронизировать промышленную и жилищную политику, чтобы четко понимать, кто будет жить в проектируемых кварталах и какими местами приложения труда эти кварталы будут обеспечены. Одной из основных болевых точек застройщика при реализации масштабных проектов является инженерная инфраструктура и обеспеченность соответствующими мощностями по доступной цене. Если бы инженерная инфраструктура и требуемые мощности были бы заблаговременно проложены региональными властями и обеспечены соответствующими мощностями, то развитие КРТ шло бы значительно быстрее, т.к. застройщик бы понимал финансовую модель. Финансирование прокладки инженерных сетей и их техническое присоединение региональные власти могли бы осуществить путем выпуска инфраструктурных облигаций. Источником погашения инфраструктурных облигаций могли бы быть доходы, полученные от продажи КРТ на тендере, и будущие доходы от мест приложения труда и налога на имущество.  Также, целесообразно наделить субъекты полномочиями по изъятию и определению цены изымаемых некапитальных гаражей с минимальным набором документов, требуемых от их владельцев, с целью обеспечения гарантированного получения ими компенсаций без излишней бумажной волокиты. Необходимо предусмотреть вовлечение смежных территорий в рамках единой планировочной структуры и зон рекреаций в проекты КРТ для создания комфортной окружающей среды и обеспечение дополнительными социальными объектами.
Надежда Жукова, исполнительный директор Центра ГЧП ПАО «Сбербанк», отметила необходимость привлечения внебюджетного финансирования для создания инфраструктуры в рамках КРТ. У банков накоплен опыт реализации концессионных проектов, но системное решение по этому вопросу должно идти с госуровня. Такое взаимодействие является прозрачным, понятным и позволяет привлечь банковское финансирование. Многие регионы уже имеют опыт реализации концессионных соглашений, и опыт сочетания концессий и КРТ можно масштабировать.
Анна Береговских, руководитель Института территориального планирования «Град», рассказала, как результаты градостроительного проектирования могут повысить эффективность управления комплексным развитием территорий. Она отметила важность перехода к информационным моделям, возвращения красных линий строительства, формирования баланса интересов бизнеса, граждан и власти.
Руководитель проектов комплексного развития территорий ГК «Самолет» Татьяна Горх представила взгляд девелопера на комплексное развитие территорий с предложениями по развитию механизма КРТ.  Среди выявленных практикой проблем – частная жилая застройка в центре городов в регионах. В рамках действующего правового регулирования имеется возможность включения объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в проекты КРТ жилой застройки и их изъятия. Однако обязательным условием для принятия решения о КРТ является обязательное наличие многоквартирных домов, признанных аварийными или соответствующих критериям региона. А таких многоквартирных домов вблизи кварталов ИЖС зачастую просто нет. Также при работе с населением встает вопрос налоговых отчислений граждан, ведь переселение в рамках КРТ идет по договорам купли-продажи и если собственник купил квартиру менее трех лет назад или, например, недавно вступил в наследство, то он будет обязан отдать налог на доходы физических лиц. Требуется режим налогового благоприятствования, если сделка проходила в рамках КРТ.
Владимир Талапов, президент Сибирской БИМ-Академии, член корреспондент МААМ, считает, что одним из самых эффективных инструментариев для реализации КРТ является применение технологий информационного моделирования (ТИМ) на всех этапах реализации проекта. По его мнению, необходимо использовать инструменты ТИМ, а также привлекать команды, обладающие соответствующими ТИМ-компетенциями. При таком подходе комплексная информационная модель застраиваемой территории становится единым источником общих данных для всех этапов работы по КРТ.
Предложения по развитию индивидуального жилищного строительства индустриальным способом с применением инструментов КРТ и ФЗ-214.  Представил Константин Пороцкий, руководитель Экспертного совета при Комиссии по индивидуальному жилищному строительству, председатель комитета Российского Союза Строителей по малоэтажному жилищному строительству. Советник РААСН, академик РАЕН Елена Беляева остановилась на теме благоустройства и его роли в регенерации и реконструкции исторических территорий городов. Она также обратила внимание на необходимость учета требований к сохранности историко-градостроительного и природного наследия.
Помощник депутата ГД ФС РФ Ресина В. И., ответственный секретарь Экспертного совета по строительству, промышленности строительных материалов и проблемам долевого строительства при Комитете Государственной Думы по строительству и ЖКХ Светлана Бачурина затронула градостроительные аспекты регулирования устойчивого и комплексного развития территорий. Она подчеркнула, что стратегическая задача – создание нового качества инфраструктуры для человека. В ее докладе выделено пять шагов для обновления и развития (реновации) территорий сложившейся застройки в регионах, муниципальных, городских округах и на территориях сельских поселений. Сначала – анализ существующей практики и действующих требований законодательства к механизму комплексного развития территорий и актуализация законодательной и нормативной правовой базы регионального и муниципального уровней с учетом последних изменений в федеральном законодательстве, особенностей градостроительной политики в регионе. Далее – обеспечить согласованность всех уровней документов территориального планирования при определении приоритетных проектов, территорий первоочередного комплексного развития. При этом нужно определить типовой (минимальный обязательный) состав требований к разработке документов комплексного развития территорий по двухэтапной схеме подготовки соответствующих решений для выбора и реализации в границах КРТ инвестиционно-строительных проектов. Кроме того, необходимо разработать регламент осуществления мониторинга проектов комплексного развития территорий с учетом жизненного цикла создаваемых активов и имущественных комплексов и подготовить методические рекомендации по оценке инвестиционной эффективности внедрения механизма КРТ. Указанные шаги закрепить нормативными актами регионального и федерального уровней.
Директор Департамента комплексного развития территорий Минстроя России Мария Синичич отметила высокое экспертное качество дискуссии на площадке Общественного совета. «Вы знаете, что сегодня идет работа по актуализации Стратегии пространственного развития, конечно, вопросы комплексного развития должны найти своё отражение. И по итогам послания президента о необходимости развития 2000 городов и мастер-планов ведется активная работа на площадке правительства. Прозвучавшие сегодня предложения экспертов, основанные на практическом опыте, просим направить в министерство для дальнейшей работы. Что касается двухэтапной схемы оценки эффективности проектов, количественных оценок эффективности, о которых говорили спикеры, — это наша сегодняшняя задача, которую мы решаем», - сказала представитель ведомства.