Новости

Под крышей дома своего

На информационной площадке Отраслевого журнала «Вестник», выпускаемого международным холдингом «ЕвроМедиа», 25 декабря состоялась онлайн-конференция на тему «Под крышей дома своего. Опыт развития индивидуального жилищного строительства в России». В ней приняли участие представители Общественного совета при Минстрое РФ, Российского союза строителей, компаний-застройщиков из различных регионов страны.

На конференции были представлены результаты исследования, которое аналитический центр международного холдинга «ЕвроМедиа» провел при поддержке экспертной группы по мониторингу общественного мнения Общественного совета при Минстрое РФ. Как отметил руководитель аналитического центра Сергей Семенов, к 2024 году индивидуальное жилое строительство в России будет составлять порядка 50 млн кв. метров. При этом сами застройщики жалуются на дефицит участков под индивидуальное строительство, необеспеченность их инженерной инфраструктурой и равнодушие местных чиновников к проблемам строителей.
Согласно опросу «ЕвроМедиа», в различных регионах спрос на индивидуальную застройку растет, особенно на юге РФ, в Поволжье, Сибири. В крупных городах больший упор делается на высотное строительство. При этом индивидуальные дома предпочитают строить из привычных кирпичей либо более дешевых газоблоков, чем с применением современных конструкционных материалов и высоких технологий.
Ключевым спикером на конференции выступил заместитель председателя Общественного совета при Минстрое России, руководитель комиссии по вопросам индивидуального жилищного строительства Олег Бетин. Он заявил, что в ближайшее десятилетие индивидуальное жилищное строительство должно стать гораздо качественнее с новыми стандартами. По информации спикера, на ноябрь текущего года введено около 5 млн кв. м ИЖС, по сравнению с показателями предыдущего года прирост составил 20%. Однако, если посмотреть на ситуацию детально, то можно увидеть, что строительство идет неравномерно: «Из всего жилья, которое строится сегодня, 40% возводит 10 регионов, а в нашей стране их 85. При этом покупательный спрос есть. Возникает вопрос о поддержке государства. Министр строительства и ЖКХ РФ Ирек Файзуллин не так давно привел следующие данные: если на жилье сегодня в год тратится порядка 4,5 трлн рублей, то бюджетных средств там всего 3%, а 97% — средства населения, народная стройка».
Олег Бетин уточнил, что выделяемые из государственного бюджета деньги являются адресными, целевыми. Поддержка происходит за счет программы «Стимул», предусматривающей выделение федеральных субсидий на создание инженерной инфраструктуры. При этом нужно учитывать ситуацию на рынке строительства: если ранее там была конкуренция между материалами и формами строительства жилищного фонда, то сегодня на рынке идет конкуренция за покупателя, именно он диктует условия, под которые надо подстраиваться.
По мнению спикера, необходимо организовать комплексное индустриальное строительство в соответствии со стандартами. В ряде субъектов проектное финансирование уже пошло без дополнительного залога имущества и поручительства: в качестве залога используются незавершенные дома, то есть все риски на строительной площадке.
По согласованию с Министерством строительства созданы рабочие группы, куда в качестве координаторов входит руководство Союза строителей, а также ряд представителей Минпромторга, для того, чтобы разработать программу малоэтажного строительства. На данный момент группой рассмотрены ограничения, которые существуют по деревянному строительству, металлическим каркасам, а также определены подходы их преодоления.
«Найти общий язык с сетевыми компаниями отдельному застройщику всегда сложно. Для того, чтобы было хорошо, решение земельных вопросов, вопросов инфраструктуры, согласование всех документов муниципалитеты могут взять на себя. Есть практика, когда власти регионов профессионально занимаются такими проблемами и приглашают застройщиков на площадки, чтобы централизованно решать вопрос. Такой подход профессиональный и предполагает перспективу развития территорий. Эти моменты очень важны. Занимается этим комиссия, Российский союз строителей вместе с банками, поручение президента по ипотечному кредитованию на сегодня выполнено, надо, чтобы данный механизм пошел в широкую практику. Для этого необходимо привлекать застройщиков с надежным опытом и репутацией. Также большую необходимость мы видим в полномерном использовании земельных ресурсов, тогда спрос на малоэтажное строительство будет расти», — заключил Олег Бетин.
Генеральный директор ГК Omakulma Виолетта Басина рассказала о своем опыте работы с проектным финансированием по строительству коттеджного поселка в Подмосковье. По ее словам, для кредитования высокорискованных проектов ипотеки банки требовали, чтобы участки под индивидуальное строительство предварительно уже находились в собственности у клиентов. Но для реализации участков под поселок многим клиентам это заняло бы годы. Тогда было принято решение сделать ставку на проектное финансирование на ИЖС. Застройщик сначала обеспечил участки инженерной инфраструктурой, после чего начались продажи. Это помогло сократить расчетный срок реализации проекта с первоначального 2026 года до 2024-го. Это сделало проект доходным. Сегодня индивидуальный дом в коттеджном поселке на 180 квадратных метров обходится клиенту в 15 млн рублей — столько же стоит двухкомнатная квартира в столичном ЖК. А с обеспеченной инженерной и социальной инфраструктурой клиенты выбирают экологическое жилье.
Генеральный директор компании «Экокомплект» Евгений Назаренко заметил, что любое строительство — нелегко, но индивидуальное строительство позволяет его облегчить и решает большое количество вопросов. В качестве положительного опыта спикер привел опыт своей компании, которая занимается строительством домов по немецкой технологии фахверк и работает по всей России — от европейской части до Комсомольска-на-Амуре. При этом изначально типовых проектах было три, они производились и собирались на заводе, поскольку компания стремилась уйти от сборки на участке — это невозможно проконтролировать с должным уровнем качества.
«Технологий домостроения более 20, но далеко не все из них подходят для круглогодичного проживания. Ни у клиентов, ни у банков на сегодняшний день нет понимания, какие технологии надежны и в какие можно инвестировать деньги, а в какие нет. Для решения этой проблемы необходимо создание некоего реестра технологий с фундаментальной экспертной оценкой срока службы таких домов, того, какие средства должны быть использованы, чтобы клиенты безбоязненно могли их покупать. Это поможет и банкам: основываясь на четкой экспертной оценке, они смогут понимать, каким технологиям можно выделять ипотечные деньги, не боясь, что они будут потеряны», — внес предложение Евгений Назаренко.
В Ивановской области на проблемы ИЖС внимание обратили лишь недавно, ранее все усилия были сконцентрированы на индустриальном жилье. Как рассказал генеральный директор ГК «Центр строительных услуг» Андрей Жеглов, в его регионе банки рассматривают ипотеку на квартиры в многоквартирных домах в течение 1-3 дней, а на ИЖС — 6-8 месяцев. При этом ни одного положительного решения по ипотеке до сих пор не было принято. Кроме того, у застройщиков при опережающем строительстве инженерной инфраструктуры возникают вопросы, куда затем передать построенные сети. Ресурсники не хотят принимать их на свои балансы, а у застройщиков нет ни опыта, ни специалистов для их обслуживания.
Коммерческий директор ГК «HBM» Максим Манахов поделился опытом работы в условиях пандемии: в мае 2020 года возник небывалый спрос на строительный продукт, предлагаемый группой компаний. 90% купленных домов в коттеджных комплексах было приобретено за наличный расчет, всего 10% — на ипотечные средства.
Такое явление спикер объяснил рядом факторов: «Пандемия сыграла нам на руку, когда люди увидели, каково это — постоянно находиться в четырех стенах, не имея возможности выйти. Тогда они захотели собственный загородный домик. Также имеет значение фактор, что люди, у которых был некоторый запас денег, предпочли вложить их в недвижимость, чтобы их сохранить».
Среди проблем, с которыми сталкивается ГК «HBM» в процессе осуществления своей деятельности, Максим Манахов выделил только одну: «Земля внутри Краснодара заканчивается, с точки зрения развития — это единственное, что нас сдерживает. В планах — выходить на рынок жилья Анапы, Геленджика и других прибрежных городов. В другие регионы пока не можем выйти, поскольку производимые материалы и техника у нас собственные. Если перегонять их в за пределы Краснодара, это может увеличить конечную стоимость дома, а нам удалось «задавить» клиентов во многом благодаря стоимости».
Руководитель тюменского проекта «Поселок-клуб «Перелада» Дмитрий Лугин считает, что бонусов для застройщиков регламентирование строительства ИЖС не принесет, зато налоги будут повышены. «В нынешних условиях мы уже приспособились работать с банками, а что будет после регламентации, непонятно. Пока эта отрасль не регулировалась, она и набрала обороты до 50% всего строительства жилья», — заметил спикер.
Руководитель компании «Перестрой-Ка» Владимир Филиппов выделил несколько проблем частного строительства под конкретные проекты. По его мнению, возведение готовых коттеджных поселков — очень хороший вариант: это бизнес-проект, где обязательства по обеспечению инфраструктуры на себя берет управляющая компания. Исходя из собственного опыта, следующей проблемой спикер назвал ипотечное кредитование (сельхозипотеку), поскольку это долгий и растянутый процесс либо слишком дорогостоящий для заказчика.
Владимир Филиппов также обратил внимание на единую архитектуру в коттеджном поселке: в Ростовской области все покупатели стремятся к индивидуальности, еще ни один заказчик не заехал и не живет в типовом коттедже, все просят переделать под индивидуальные предпочтения.
«Самая большая проблема — нормы качества, точнее их несоблюдение. Об этом часто говорят эксперты, но понимание норм остается достаточно размытым. Это возникает в момент, когда застройщик стремится получить максимальную выгоду. Непрофессиональный человек может не заметить низкое качество строительства, например неправильно выполненный фундамент или цокольный этаж. Мы замечаем. И считаем, что обязательно необходимо повысить качество возводимых малоэтажных домов, укрепив нынешние нормы и требования», — резюмировал Владимир Филиппов.
Директор волгодонской компании ООО «Город счастья» Владимир Брагин уверен, что для успешного продвижения проектов ИЖС необходимы близость коттеджных поселков с индивидуальным жильем к городу, развитая инженерная инфраструктура, дорога с твердым покрытием и дешевая ипотека. В этом случае можно ожидать хороших продаж. Компания начинала в Волгодонске строительство частично на собственные средства с приобретением и оформлением земельных участков, затем — привлекая заемные средства. Средства покупателей потом шли на развитие инженерной инфраструктуры. По оценке спикера, правильно оформленную земельную недвижимость банки кредитуют без особых проблем.

Полную версию опроса смотрите в разделе Экспертная группа по мониторингу
Вернуться к новостям