Новости

Экспертное сообщество обсуждает внедрение единых стандартов деятельности по управлению многоквартирными домами и их обслуживанию. Свое мнение о целесообразности такого стандарта высказал член Общественного совета при Минстрое России Александр Тарасенко (ХМАО-Югра):

       -  В настоящее время действуют «Правила осуществления деятельности по управлению МКД», утвержденные Постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 № 416, в которых, в том числе содержатся Стандарты управления МКД. Последние изменения в указанные Правила вносились в 2018 году, которые вступили в силу с 01.03.2019 г. При этом, считаю, что существующие Стандарты едины для их применения при управлении и обслуживании МКД, но на сегодня ситуация и запросы изменились, поэтому требуется их актуализация.
          На мой взгляд, с этой целью в 2022 году ФГБУ «Российский институт стандартизации» совместно с «Институтом управления ЖКХ» были разработаны новые ГОСТы в сфере управления МКД. Стандарты содержат рекомендации по взаимодействию собственников и УО, и расчёту размера платы за содержание общего имущества, в том числе органом местного самоуправления. Все три проекта ГОСТов появились во исполнение Программы разработки национальных стандартов РФ на 2022 год в соответствии с Федеральным законом от 29.06.2015 № 162-ФЗ: ГОСТ Р «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги управления многоквартирными домами. Общие требования». ГОСТ Р «Услуги управления многоквартирными домами. Обоснование финансовых потребностей, необходимых для содержания общего имущества многоквартирного дома при управлении многоквартирным домом управляющей организацией». ГОСТ Р «Услуги управления многоквартирными домами. Регулирование органами местного самоуправления организационных требований к определению размера платы за содержание жилого помещения при управлении многоквартирным домом управляющей организацией». Разработанные проекты основаны на нормах ЖК РФ, а также Правил № № 416, 491 и Минимальном перечне работ и услуг из ПП РФ № 290. В документах предложены стандарты для организационно-технических мероприятий для управления МКД, в том числе при взаимодействии УО с собственниками. Также разработан порядок исполнения управляющими организациями требований по определению расходов жителей домов на содержание общего имущества для их надлежащего содержания. В ГОСТе также будут прописаны инструменты, с помощью которых муниципалитеты смогут обосновать установленный размер платы за содержание жилья.
         Хотелось бы  надеяться, что принятие данных ГОСТов поможет решить существующие проблемы в управлении МКД, а это в первую очередь обязательное принятие собственниками требуемого объема работ и услуг  для безопасного и качественного содержания МКД, решения вопроса их обязательной оплаты,  соблюдение баланса интересов сторон всех участников сферы управления МКД, и как следствие снижение давления со стороны контрольно-надзорных органов.
        Уже давно поднимается  необходимость решение вопроса системы ценообразования в сфере управления и содержания общего имущества МКД и сегодня это вошло в «Стратегию развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства
Российской Федерации до 2030 года с прогнозом на период до 2035 года».
          На сегодня предлагается внести изменения в жилищное законодательство Российской Федерации в части утверждения базового (минимального) экономически обоснованного тарифа на содержание общего имущества однотипных  МКД или, как вариант, разработка типовых пакетов работ и услуг («эконом», «стандарт» и «комфорт»)  управления МКД, органами исполнительной власти, устанавливающих регулируемые тарифы на коммунальные услуги в субъектах Российской Федерации, исходя из существующих НПА, учитывая минимальный перечень работ и услуг, стоимость расходов на оплату труда, расходы на материальные ресурсы, технику, иные общеэксплуатационные расходы, а также установление предельного индекса изменения размера платы граждан за жилищные услуги (аналогично устанавливаемого предельного индекса за коммунальные услуги). Данные тарифы будут обязательными для собственников МКД, но при желании увеличения перечня услуг либо периодичности их оказания, собственникам помещений делегируется право утверждения дополнительного финансирования в сторону их увеличения.
         Такой подход к ценообразованию в сфере управления МКД позволит регулировать требуемый объем работ, услуг и средств на содержание МКД, исключить перекрестное субсидирование, осуществлять четкий  контроль за деятельностью УО собственникам, органам общественного контроля, контрольно-надзорным органам, не допускать на рынок управления МКД недобросовестные «однодневки». В итоге это внесло бы спокойствие и доверие в отношениях между собственниками помещений МКД, общественниками и УО, снизило количество жалоб,  улучшило бы ситуацию по оплате населением ЖКУ на УО, и наказание их штрафами  контрольно-надзорными органами, в основном за счет средств на содержание МКД.
          При этом требуется усиление  роли решений общего собрания собственников помещений многоквартирных домов, решений Совета многоквартирного дома, установления приоритета договора управления и возникновения ответственности управляющих организаций, ТСЖ только за невыполнение работ, содержащихся в перечне работ и услуг по содержанию общего имущества в утвержденном общим собранием собственниками договоре и при наличии соответствующего финансирования; и ряд других изменений в НПА.
          Также одним из вариантов  альтернативной модели управления МКД, в том числе открытием спецсчетов на содержание МКД собственниками помещений, предложен  Фондом «Институт экономики города». Однако предлагаемый вариант модели ориентируется на полноценного «коллективного заказчика» в лице собственников, с пониманием полной меры ответственности за содержание МКД по принципу «Общее имущество – общие расходы». Однако это практически неосуществимо при нынешних  условиях и потребует длительного времени по изменению правосознания собственников, что именно они действительно ответственны за содержание своих домов, а также повышение их  профессионального уровня, позволяющего производить все необходимые действия при управлении МКД.
          Еще одна модель управления МКД зафиксирована в Стратегии - это трансформация института «временной управляющей организации» и внедрение модели «гарантирующей управляющей организации». При этом недостающие средства на содержание ими проблемных МКД будут субсидироваться из бюджетов. Если бы такой подход, на таких условиях, имелся бы  по отношению к УО, осуществляющих или же отказывающихся от содержания таких домов, то не потребовалось бы вводить такую модель.
   Возможно, необходимо  опробовать названные данные модели в качестве пилота в нескольких организациях или субъектах РФ, тогда уже будет можно говорить о их результативности и эффективности.
В сфере управления многоквартирными домами еще очень много проблем требующие в том числе первоочередного решения. Мы создали свод предложений, которые возможно разрешить только путем внесения изменений в действующее законодательство, касающихся тарифной политики, усиления роли общих собраний, договоров, лицензирования, введения института саморегулирования в сфере управления МКД, и т.д. Данный свод условно разделен по степени приоритетности вопроса, требующего рассмотрения и очередности разработки нормативного правового акта по нему. Считаю, что это наиболее актуальные вопросы, которые необходимо разрешить в ближайшее время и мы будем работать в этом направлении, прилагая максимум усилий.
Безусловно, большинство управляющих организаций стараются и осуществляют свою деятельность добросовестно, дорожа своей репутацией на рынке, но, к сожалению, встречаются и не очень честные игроки. Большинство обращений граждан поступает с требованиями о проведении перерасчета за уже предоставленные услуги, и которые, как правило, в более чем половине случаев не находят своего подтверждения. А установление размера платы за содержание жилого помещения относится к компетенции общего собрания собственников помещений, но с учетом предложений управляющей организации, с учетом необходимого перечня работ и услуг, а также периодичности их выполнения. В ряде, установленных законодательством случаев, это отнесено к компетенции органов местного самоуправления. Не исключаю, что есть некоторые, совершающие какого-либо рода махинации, пользуясь правовой безграмотностью и нигилизмом собственников помещений дельцы, но их количество в масштабах России крайне незначительно, к тому же на это есть компетентные органы.
Ведение реестра дисквалифицированных лиц Минстроя России для руководителей УО, а в будущем и для  учредителей УО, считаю, резко снизит стремление их к недобросовестной работе их УО.
По-моему мнению, нововведения не решат данной проблемы, пока не будет установлен минимальный экономически обоснованный размер платы за содержание жилого помещения в однотипных многоквартирных домах на территории каждого субъекта РФ исключительно органами исполнительной власти субъекта РФ, устанавливающих регулируемые тарифы на коммунальные услуги в субъектах Российской Федерации, исходя из существующих нормативных правовых актов, учитывая минимальный перечень работ и услуг, стоимость расходов на оплату труда, расходы на материальные ресурсы, технику, иные общеэксплуатационные расходы.