Новости

На информационной площадке Отраслевого журнала «Вестник» 24 декабря состоялась онлайн-конференция на тему «Реализация национального проекта «Жилье и городская среда»: вклад регионов. Как построить до 2030 года миллиард квадратных метров жилья». В конференции приняли участие представители федеральных и региональных общественных и профессиональных объединений, в том числе  Общественного совета при Минстрое России, региональных Минстроев, крупнейшие застройщики и девелоперы.

Эксперт Общественного совета при Министерстве строительства и ЖКХ России Илья Пономарев отметил, что сейчас система регулирования и сам вопрос реализации задачи обеспечения граждан жильем переживает непростые времена, связанные в том числе и с усложнением доступа к фондированию для застройщиков и снижением покупательной способности граждан.
«Президент призвал избегать роста цен на жилье. Это связано не только с льготной ипотекой, хотя она сильно качнула рынок, прежде всего в центральных регионах. Но в большинстве регионов покупательная способность людей взрыва на ипотечном рынке не предполагает. На сегодняшний день ипотечное строительство сократилось там, где были серьезные просадки. Прежде всего это связано с тем, что доступное жилье — это концепция не инженерная, а социальная», — прокомментировал Илья Пономарев.
По его оценке, объем возводимого жилья в стране сбалансировался; покупательная способность, которая у населения есть, варьируется в районе 80-85 млн кв. метров.
«Решение поставленной задачи — доведение до 120 млн кв. метров ввода жилья — вряд ли возможно без кардинальных решений, которые не раз обсуждались, были законодательные инициативы. Полагаю, что это невозможно решить без формирования некоторых других секторов. Те граждане, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, сегодня вряд ли могут воспользоваться механизмами, предоставляемыми государством для этой цели. Возникновение системы субсидированного найма, который не будет приватизироваться, могло бы создать серьезный предспрос на рынке (а он сегодня существенно снижается). Я бы предложил рассмотреть вопрос об объемах строительства жилья субсидированного найма, механизм может быть концессионный. Такая идея позволит нам создать предспрос на 30-40 кв. метров жилья, что позволит приблизиться к обозначенным 120 млн кв. метров», — озвучил свое мнение Илья Пономарев.
Член правления Российского союза строителей, президент Ассоциации строителей Дона Евгений Ивакин отметил, что при нынешней рентабельности строительной отрасли в 5% обеспечить нормальное развитие стройкомплекса невозможно. «Необходимо как минимум увеличить рентабельность до 10%», — отметил он.
По мнению Евгения Ивакина, для роста рентабельности в отрасли необходима внятная стратегия развития отрасли в среднесрочной перспективе. Иначе поставленной задачи по наращиванию ввода в эксплуатацию жилья с нынешних 80 млн квадратных метров в год до планируемых 120 млн квадратных метров достигнуть будет крайне сложно.
По утверждению президента Ассоциации строителей Дона, для двойной задачи наращивания объемов производства и повышения рентабельности необходимо сократить инвестиционный цикл на один год, активнее проводить реновацию, что является серьезным резервом для развития стройкомплекса.
В настоящее время в России более чем в 800 городах отсутствует строительство многоквартирных домов, не вводятся в эксплуатацию дополнительные земли под застройку. Эти проблемы необходимо вносить в стратегию развития отрасли и решать на местах.
Еще одной серьезной проблемой, по утверждению Евгения Ивакина, является кадровый вопрос. Если сегодня зарплата плиточника в Москве составляет порядка 150 тысяч рублей в месяц, то из регионов в столицу идет постоянный приток профессионалов на заработки. Из-за этого на местах наблюдается дефицит подготовленных кадров (монтажники, электросварщики, маляры, плиточники и др.), что и не позволяет поддерживать намеченные темпы ввода жилья. А из-за пандемии и карантина затруднен приток рабочей силы из-за рубежа.
Заместитель начальника Департамента строительства и транспорта Белгородской области Оксана Козлитина рассказала о том, что уже на протяжении нескольких лет регион выполняет ряд показателей, достижение которых в перспективе является важным в каждом субъекте РФ. «На сегодняшний день у нас обеспеченность жильем на человека выше среднероссийского — на 1 января 2020 года составляет 32,1, сейчас этот показатель мы ожидаем 32,8. Не снижая темпов строительства, мы планомерно будем удерживать позиции и обеспечивать объем ввода жилья примерно в тех же параметрах».
Спикер отметила, что добиваться таких показателей позволяет специфика региона: в доле объема ввода жилья в соотношении индивидуального жилищного строительства и многоэтажного приоритет отдается ИЖС (более 80%). Такая тенденция диктует определенные правила: обеспеченность инженерной и транспортной инфраструктурой. Мероприятия по стимулированию жилищного строительства и финансовая помощь, оказываемая министерством регионам, действенная.
«По действующей программе в 2019 году мы получили порядка 2,4 млрд рублей федеральной поддержки, что позволило достичь объема ввода жилья около 550 кв. метров. В текущем году поддержка намного больше — 2,7 млрд рублей, это позволит к концу года нам ввести порядка 620 кв. метров жилья», — поделилась Оксана Козлитина.
Спикер подчеркнула, что объемы инвестирования позволяют задействовать комплекс в полной мере. По ее оценке, на госконтрактах строительной отрасли в регионе задействовано порядка 30% организаций строительной сферы и обеспечено местами около 12 тыс. человек.
Заместитель министра строительства и развития инфраструктуры Свердловской области Максим Пучков сообщил, что, несмотря на то, что в апреле ведомство столкнулось с проблемой ввода ограничительных мер ввиду распространения COVID-19, благодаря Министерству строительства РФ и местным усилиям стройка не была остановлена. По мнению спикера, именно принятые вместе со строительным сообществом меры позволили не упасть в объемах ввода жилья. «На октябрь 2020 года было введено 108% жилья от показателей прошлого года, считаем, что если и будет недобор до показателей национального проекта, то он будет небольшой», — заверил спикер.
По словам Максима Пучкова, льготная ипотека, введенная в нынешнем году, в значительной степени подхлестнула рынок: застройщики в течение нескольких месяцев выбрали свои запасы по введенному и даже вновь возводимому жилью, что послужило стимулом для строительного комплекса.
«С одной стороны, данная мера развивает отрасль и дает ей служить локомотивом экономического развития региона и страны в целом, но, с другой стороны, понятно, что долговременно такая инициатива действовать не может, и поэтому в каком-то виде меры поддержки должны трансформироваться и выходить на рельсы постоянного поступательного движения», — выразил мнение эксперт.
Константин Хижняк, заместитель министра строительства и ЖКХ Республики Марий Эл, рассказал, что в регионе разработан ряд мероприятий и пошаговых действий, которые позволят реализовать поставленные нацпроектом задачи. Если проекты, находящиеся в стадии реализации, будут завершены и обеспечат на ближайшие три года ввод жилья, который предусмотрен планом, то дальнейшая перспектива предполагает формирование новых территорий, которые сегодня отражены в документах терпланирования.
«Генеральный план предполагает большой резерв территорий, который формируется региональным управлением архитектуры. Застройщики проявили интерес, потому что, как правило, такие территории находятся в центральной части города. Учитывая, что таким механизмом мы можем решать сразу две задачи — сокращать непригодное жилье и вести строительство нового, то он представляется нам перспективным», — отметил эксперт.
Все эксперты отметили огромную роль федеральной поддержки в рамках программы «Стимул», за годы действия которой удается достичь комплексного освоения крупных районов в субъектах РФ. В частности, по словам Оксаны Козлитиной, Департамент строительства и транспорта, не снижая темпов, планирует участвовать далее в программе «Стимул», к тому же если ранее данная программа предусматривала одногодичное планирование, то с 2021 года планирование будет проходить в трехгодичный период. В планах ведомства — получить порядка 2,4 млрд рублей, что позволит обеспечить ввод около 640 кв. метров жилья.
Кроме того, в российских регионах хорошим подспорьем для поддержания в работоспособном состоянии стройкомплекса в условиях пандемии стали льготная ипотека и проектное финансирование. Директор по маркетингу башкортостанской ГК «Первый трест» Салават Назаров заметил, что с началом пандемии застройщики столкнулись с трудностями по дистанционным продажам недвижимости. Покупатели оказались не готовы к такой ситуации.
Положение во многом спасла льготная ипотека, которая в Башкортостане увеличила ежемесячную долю продаж с 58 до 72%. При этом вырос спрос на жилье стандартного класса (70% продаж, стоимость квартиры в среднем 4 млн рублей). С другой стороны, наиболее сложную ситуацию в стройкомплексе республики помогло преодолеть наличие проектного финансирования. За счет выделения банковских средств на проектное финансирование застройщикам удалось продолжить работу.
С этим согласен и генеральный директор ивановской ГК «Центр строительных услуг» Андрей Жеглов. По его мнению, в небогатых дотационных регионах, таких как Ивановская область, ни в коем случае нельзя сворачивать программу льготной ипотеки —это хороший драйвер продаж. Ибо экономический кризис и так привел к снижению темпов ввода жилья в регионе в 2,5 раза. А если не увеличить объемы проектного финансирования, то падение отрасли в ближайшее время будет пятикратным.
Кроме того, эксперты отметили на российском рынке тенденцию к смене традиционных локаций по приобретению жилья в сторону новых районов с уже обеспеченной инженерной, социальной и транспортной инфраструктурой. По мнению генерального директора компании Promotion Realty Виталии Львовой, при наличии средств покупатели сегодня делают выбор в сторону более комфортного жилья.
По данным Виталии Львовой, после первых трудностей в сфере продаж недвижимости с начала года, связанных с пандемией, во второй половине 2020 года рынок оживился, а с августа был отмечен рост продаж в связи с решением правительства о понижении ипотечных ставок. Интересен тот факт, что в первую очередь отмечается вымывание из ассортимента крупных квартир, что свидетельствует о стремлении людей к приобретению более комфортного жилья. При этом во всех городах-миллионниках России был отмечен рост цены 1 квадратного метра от 12 до 20%.
По словам эксперта, 2020 год заставил застройщиков пересмотреть свои стратегические планы, так как при переходе на проектное финансирование большинство застройщиков рассматривали модели продажи уже готового жилья. Но ипотека спровоцировала высокие темпы продаж, и ассортимент, который планировался к выбытию после ввода жилых комплексов в эксплуатацию, уже вышел на рынок и успешно продан.
В Москве после 2018 года стал сокращаться объем предложений в стандарт-классе за счет увеличения предложений апартаментов в районе Третьего транспортного кольца. Таким образом, это показало, что потребительский спрос может начать менять локацию с привычных районов в сторону более качественных квартир с обеспеченной социальной инфраструктурой.