Кооперативное планирование: как сэкономить на покупке квартиры с помощью ЖСК
Правительство расширило список льготных категорий населения, которые смогут купить недвижимость через ЖСК. Нововведение коснется многодетных семей, работников сфер образования, здравоохранения, науки, спорта, госсектора и не только. Расширение перечня участников ЖСК — шаг к достижению цели госпрограммы по обеспечению граждан доступным и комфортным жильем, сказал «Известиям» замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин. Но следует учитывать и подводные камни. Подробнее — в материале «Известий».
В ЖСК обычно идут за низкими процентами и удобными программами кредитования, сопоставимыми с уровнем ставок по ипотекам. Теперь у части россиян появился шанс приобрести новую квартиру на 50% ниже рыночной стоимости. Правительство дополнило постановление перечнем граждан, которые могут стать членами жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) и бесплатно претендовать на землю под строительство.ЖСК не является профессиональным застройщиком. Как правило, основные проблемы, которые могут возникнуть при строительстве многоквартирного жилья или объектов ИЖС, связаны именно с этим фактором. Как верно и то, что стоимость строительства жилья в данном случае может быть существенно ниже объекта долевого участия при содействии опытного генподрядчика.
Каким характеристикам должны соответствовать разные виды новостроек
— Безопасность строительства значительно снижена у ЖСК, что подтверждает и отношение кредитных организаций. Сегодня банки не предлагают ипотечные продукты для такого способа строительства, — говорит руководитель комитета по совершенствованию нормативной базы Российской гильдии риелторов (РГР) Валерия Козлова. — Стандартная ипотека в банках на паи не оформляется.
Важно отметить и то, что семья, которая становится участником ЖСК, утрачивает право на однократное бесплатное приобретение в собственность земельного участка. А право вступить в такое ЖСК — однократное. К примеру, некоторые ЖК в Екатеринбурге строятся по такой модели, и каждый раз участники переживают, достроится ли объект. Эксроу-счетов в ЖСК нет, спасает продажи паев исключительно репутация генерального подрядчика и привлекательная стоимость, отметила Валерия Козлова.
ЖСК позволяет повысить доступность жилья путем исключения прибыли коммерческого застройщика, поскольку в его роли выступает сам кооператив. Основная проблема сегодня для членов состоит в невозможности взять кредит на стадии строительства, поскольку нет залога: пока нет квартиры — нет ипотеки, а залог пая запрещен законом.
— Необходимо законодательно решить эту проблему, потому что вложить сразу все средства в строительство жилья мало кто может себе позволить, — говорит руководитель Комиссии по жилищной политике Общественного совета при Минстрое РФ, президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева. — После окончания строительства и полной выплаты пая в кооперативе квартира переходит в собственность члена кооператива, то есть, по сути, возникают обычные проблемы управления многоквартирным домом. В странах, где развито кооперативное жилье, — например, в Швеции, Финляндии, — весь дом остается в собственности кооператива, который и управляет этим домом. Кстати, именно так было в советское время.
Здесь стоит добавить, что высшим органом управления ЖСК является собрание пайщиков, соответственно граждане сами строят свое жилье. В этом и кроется основная проблема, сетуют инсайдеры стройрынка. Если стройка выбьется из бюджета, то доплачивать придется из своего кармана. Таким образом, финальная стоимость квартиры может быть известна только после ввода в эксплуатацию, отмечает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. Если ЖСК нарушит сроки возведения дома, то предъявить неустойку будет некому, поскольку пайщики, по сути, являются собственниками застройщика.
Конечно, ЖСК с государственной поддержкой кардинальным образом отличаются от тех, которые организовывались ранее. В связи с тем что реестр пайщиков ведет сам кооператив под контролем компаний —работодателей его членов, исключаются риски возникновения обманутых дольщиков, уверяет вице-президент компании НОСТРОЙ, вице-президент СПБ ТПП Антон Мороз.
— При этом на законодательном уровне закреплен запрет на добровольную ликвидацию кооператива до передачи жилья всем его членам, — говорит Мороз. — Кроме того, намного легче заменить застройщика при его банкротстве, чем при долевом строительстве, и участники кооператива смогут достроить объект с новым подрядчиком.
Полный текст статьи на сайте: Кооперативное планирование: как сэкономить на покупке квартиры с помощью ЖСК | Статьи | Известия (iz.ru)