Новости

По мнению члена Общественного совета при Минстрое России Ильи Пономарева, новая планка федеральной власти, связанная с обеспеченностью россиян жильем, вполне досягаема. Однако для этого необходимо гарантировать сопоставимый уровень жизни и в столицах, и на периферии. Еще один важный аспект — ипотека, которая по определению недоступна для тех, кто реально нуждается в решении жилищного вопроса в силу низких доходов, и используется преимущественно теми, кто приобретает недвижимость в инвестиционных целях.

Человекоцентричный акцент

— В предыдущем майском указе президента фигурировали миллионы квадратных метров, рост ипотеки и т.д. В новом указе вообще не упомянута ипотека, нет миллионов квадратных метров, а есть обеспеченность квадратными метрами на человека. В нынешнем виде указ является человекоцентричным. Он целиком сконцентрирован на том, что мы должны дать людям достойную жизнь. Считаю, это смысловая разница, обозначившая новый подход.

Миллионы квадратных метров, которые строились в последние годы, появлялись на рынке с параллельным снижением среднего размера квартиры и концентрацией стройки на очень ограниченной территории: в Москве, Санкт-Петербурге, Краснодарском крае. При цели повышения доступности и увеличения реальной обеспеченности показатели устойчиво двинулись в обратную сторону. В качестве меры поддержки рынка были запущены программы льготной ипотеки, призванные простимулировать спрос. Но здесь возник вопрос об эффективности субсидирования ипотеки как базового инструмента государственной поддержки граждан. Любая, даже льготная ипотека выдается человеку при условии, что у него существует избыточный доход, позволяющий при нормальной жизни еще и выплачивать ипотечный платеж. Соответственно, все формы субсидирования ипотеки — это помощь тем, у кого и так все неплохо.

А есть 2 млн граждан, которые стоят в очереди как нуждающиеся в жилье и попадают в категорию малоимущих. Но они не клиенты ипотечных программ. Следовательно, деньги, субсидируемые государством, а в нынешнем году это около 1 трлн рублей, идут не им, а снимают процентные риски банковской системы. Такой объем средств мог бы обеспечить каждого из очередников субсидией в 42 тыс. рублей в месяц, создав при этом целую отрасль субсидируемого некоммерческого найма, способную решить как извечный квартирный вопрос, так и задачу строительства комфортного жилья на территориях развития, где пока для «стандартного» девелопмента попросту нет рынка. Мало того, это сформировало бы огромный рынок для подрядчиков и создало значительный объем недвижимого имущества со всеми положительными моментами в части налоговых поступлений, мультипликаторов стройки в виде загрузки смежных отраслей и т.д. Решение о возможности отнесения аналогичной субсидии на затраты промышленников, создающих новые производства, особенно в приоритетных регионах Дальнего Востока, портах Северного морского пути, также способно сформировать новый объем задач для стройкомплекса, не вступая в конфликт с существующими рынками.

Это поможет стабилизировать и расширить жилищное строительство на те города (а их около 70%), где индустриальное строительство сейчас не ведется. Поскольку, по сути, единственный механизм возведения жилья на сегодня — проектное финансирование через эскроу-счета, проекты для получения финансирования должны иметь очень существенную рентабельность.

Перекосы рыночного подхода

— При такой ситуации девелоперские проекты локализуются в местах с максимальной доходностью, в центрах крупнейших городов, где цена квадратного метра всегда высокая. При этом такой исключительно рыночный подход формирует и ряд перекосов. Именно он породил спрос на студии — суррогат жилого помещения, очень востребованный на рынке. В Москве они стоят 4-5 млн рублей и более. В городе Прокопьевске Кемеровской области с населением около 180 тыс. человек за эти деньги реально купить 150-метровую квартиру в многоэтажном доме с лифтом, отоплением, инженерной и социальной инфраструктурой. Но, к сожалению, несмотря на важнейшую роль Кузбасса в экономике России, качество жизни — сумма возможностей самореализации, доступный уровень доходов, качество среды — кардинально уступает столичным городам, и человек, продав там 150-метровую квартиру, в Москве сможет купить только студию. И инвестиционный бум Южного Бутова или Электростали — это по большей части не бум реальных инвестиций, а вложения внутригосударственных экономических беженцев из других регионов.

Как результат — сформировались огромные холдинги, превратившие жилье в инструмент коллективного инвестирования. Квартиры в большинстве приобретали не те, кому срочно требовалась крыша над головой, а те, у кого появились свободные деньги, которые надо было куда-то вложить. Разумеется, мелкие лоты-студии как раз более ликвидны и в этой роли. Элементарная математика. Средняя площадь квартиры в Москве сократилась уже до 52 кв. метров. При этом целевой индикатор указа — 38 кв. метров на человека к 2036 году. Если в семье двое родителей и хотя бы трое детей, то получается квартира площадью 190 кв. метров. Это типология, не доступная для многоквартирного жилья и не доступная по деньгам в центрах городов для абсолютного большинства наших граждан.

Индивидуальное жилищное строительство, отвечающее на вопрос доступности больших площадей, — это здорово, но пока оно растет тоже без осмысленной системы. За счет активного дорожного строительства существенно упростилась доступность пригородов мегаполисов. Жителям стало проще доехать до центра, и они задумались: зачем тратить 6-7 млн рублей на покупку квартиры в крупном городе, если за эту сумму можно построить дом самостоятельно? Начавшееся в последнее время движение в сторону развития комплексной застройки таких территорий, распространение на них ипотечных продуктов, а главное, требований по обеспечению комплексной инфраструктурой — очень разумные и своевременные шаги. Однако важно и сформировать новую типологию. Индивидуальный городской дом — это комфортный большой дом, но не сельского типа с огородом, коровниками и покосами, поскольку его жильцы работают в городе. Уровень нормативного обеспечения перечнем инфраструктурных возможностей также необходимо существенно пересмотреть.

Основы трансформации жилищной политики

— Отсюда вопрос: выполнение поставленной президентом задачи реально или нет? Реально, но не путем удешевления стройки в Москве и Питере — ее себестоимость и сейчас не дотягивает до половины рыночной цены квартир. Ключевыми направлениями трансформации жилищной политики должны стать проекты субсидированного найма как в сфере обеспечения государственных обязательств перед рядом категорий граждан (многодетные семьи, молодые специалисты), так и в сфере корпоративных проектов развития новых производств, плюс комплексная программа выравнивания качества жизни на территории всей страны на базе государственной стратегии пространственного развития, тоже упомянутой в указе президента. Именно такая программа позволит обеспечить основную идею указа — достойную жизнь всех наших граждан, важной частью которой является достойное семейное жилье.

источник https://vestnikstroy.ru/articles/building/ilya-ponomarev-novyy-prezidentskiy-ukaz-tselikom-skontsent...