Новости

Исследование Почта Банка среди жителей России в возрасте 18-55 лет показало, что 82% опрошенных мечтают о собственном загородном доме. Этому в определенной степени способствовала пандемия, наглядно показавшая преимущества частного жилья. Но насколько готовы идти навстречу желаниям людей строительная отрасль, банки и власть? Ответ на этот вопрос Отраслевой журнал «Вестник» искал на V Международном форуме «Малоэтажная Россия».

Мина замедленного действия. Диспропорцию между потребностями населения и реально предлагаемыми продуктами отрасли отметили многие участники форума. Сегодня в целом по стране средняя этажность введенного жилья — 18, а кое-где по регионам — до 27 этажей. Эти многоквартирные дома, на 70-80% состоящие из однокомнатных квартир и студий, настоящая мина замедленного действия для демографии России, поскольку рассчитывать на прибавление семейства в таком жилье не приходится.

Председатель одного из комитетов Российского союза строителей Виолетта Басина отметила: «Опрашивала многих застройщиков: сами они в таких квартирах не собираются заводить семью. При этом государство субсидирует это. И банки охотно поддерживают, поскольку LLCR подобных проектов равен 1,3».

Она наглядно проиллюстрировала, если LLCR равен 1,1, банки откажут в реализации проекта МЖК: «Если мы упираемся только в LLCR на МЖК, то не улучшим качество жизни людей и не выведем страну из кризиса». Вероятно, имелся в виду кризис не столько экономический, сколько демографический.

С двухтысячных годов Институт социального анализа и прогнозирования РАНХиГС проводит исследование, один из сюжетов которого — отношение россиян к родительству. Опрос в конце 2020 года показал драматическое изменение доли бездетных россиян от 18 до 44 лет, которые не хотят обзаводиться детьми. В 2015 году доля добровольно бездетных составляла 5%, в 2017-м — 10%, в 2020-м — 22%.

Такими темпами строить скоро будет не для кого.

Приведенный на форуме результат микроопроса (100 человек) показал: из проживающих в однокомнатных квартирах не готовы даже на одного ребенка 70%. В семьях со своим домом рождаемость на 30% выше. К тому же домовладельцы отличаются большим уровнем ответственности, реже покидают страну из-за эмоциональной и психологической привязки к родной земле и дому. Больше приобретают предметов быта и обустройства, автомобилей — плюс для отечественного производства и всей экономики. Наконец, домовладельцы чаще занимаются ремеслами и творчеством, чтобы повысить уровень дохода и качество жизни своей семьи. Словом, плюсов видится немало.

Парадокс в том, что действующие программы поддержки жилищного рынка больше стимулируют многоквартирную высотную застройку с небольшим по площади жильем. Об этом можно косвенно судить по среднему чеку ипотеки в 2021-2022 годах. Он составил 3,5-4,1 млн рублей при максимальной сумме ипотеки в 12 млн рублей (в Москве).

Застройщиков МКД по понятным причинам больше интересует доходность проектов, банки — экономические показатели, минимальные риски и соблюдение норм финансовых моделей. Для страны же существенным является устойчивое экономическое развитие, наличие современной инфраструктуры и качественной среды, прирост населения за счет рождаемости.


Как развернуться в сторону малоэтажной России? Как неоднократно подчеркивалось на форуме, властями за последнее время многое сделано, чтобы ситуацию кардинально развернуть в сторону малоэтажной России. Причем, индустриальными темпами и в одной связке с комплексным развитием территорий. То есть их обеспечением социальной, коммунальной и прочей инфраструктурой, которая соответствует современным представлениям о комфортном проживании. А последние сильно поменялись: выросли и повзрослели новые поколения граждан России. У них представления о прекрасном и комфортном разительно отличаются от советских.

По оценке федеральных властей, массовое возведение ИЖС и МЖК станет новым драйвером экономики и серьезной антикризисной мерой в условиях западного давления на Россию. Для этого, в частности, продлена бессрочно сельская ипотека с низкой процентной ставкой, разработан национальный «Зеленый стандарт» для строительства доступных экологичных домов, создается для застройщиков и будущих владельцев жилья бесплатный банк полной документации типовых проектов частных домов, в Минстрое РФ обсуждается необходимость создания федерального проектного центра по ИЖС.

Еще ряд предложений участников форума «Малоэтажная Россия» суммировал Олег Бетин, заместитель председателя Общественного совета при Минстрое РФ, руководитель комиссии по вопросам индивидуального жилищного строительства.

Первые два предложения касаются организационно-структурных вопросов: ввести в регионы Единого федерального технического заказчика при реализации комплексной застройки объектов ИЖС в регионах, определив критерии и цели его вхождения в субъекты РФ, а также завершить до конца 2023 года в каждом регионе создание службы оператора ИЖС.

Очевидно, что в какой-то степени аналогом для управленческого решения по техническому заказчику послужит передача от ряда ведомств Минстрою РФ в 2020 году функций единого государственного заказчика по строительству. Это позволило выстроить четкую вертикаль управления федеральными стройками, в том числе с помощью ФАУ «РосКапСтрой» и ряда других подразделений. Порядок нужен во всем.

Что касается создания в регионах служб оператора ИЖС, то идею продвигает Национальное объединение строителей. Задача — объединить и консолидировать все ресурсы для градостроительной подготовки земельных участков под комплексную застройку.


Банки должны перейти на сторону ИЖС. Отдельного упоминания в предложениях заслужила политика банков. Даже при равных удельных затратах на квадратный метр жилой площади банки заведомо закладывают при оценке бюджетов проектов жилых комплексов ИЖС более низкую маржинальность — на 20% и более по сравнению с МКД. Поэтому участники форума, а это эксперты строительной отрасли, руководители отраслевых предприятий и организаций, предложили рекомендовать банкам создать по аналогии с МКД общую нормативную базу для оценки бюджетов проектов комплексного ИЖС.

Недостаточность объемов кредитования сферы ИЖС со стороны банков, причем, как строительных структур, которые готовы возводить малоэтажное жилье комплексно, так и физических лиц, отдельная тема.

Изменения в марте 2022-го федерального закона ФЗ-214 и ряда других правовых документов распространили на комплексно строящиеся ИЖС нормы долевого строительства и проектного финансирования.

По оценке практиков, девелоперу в этом случае потребуется совершить 20 главных шагов (и порядка 200 промежуточных) по «лесенке» ввода объекта в эксплуатацию при комплексной застройке территорий в рамках федерального закона ФЗ-214. Все четко и прозрачно.

По идее, прозрачность механизма эскроу должна привести к повышению уровня защиты граждан, росту привлекательности малоэтажного жилищного строительства для девелоперов, интересу банков к новому сегменту кредитования и наращиванию собственной влиятельности на жилищном рынке. На деле пока до идеала далеко. Свыше 60% от общего объема жилья, введенного за 11 месяцев 2022 года, — ИЖС. Оценивается этот рынок в 4,5 трлн рублей, но доля проектного финансирования для него пока составляет 0,1%.

Очевидно, что финансовые институты, их представители пока не готовы массово работать с индивидуальной жилищной застройкой, строящейся в комплексе. И дело вовсе не в желании избежать возни с незнакомым продуктом. Ключевое слово — риски.


За чей счет банкет? Осторожность банков понятна. ИЖС-вольница прошлых лет, инициативные самозастройщики без проектов и денег, турбулентность в политике/экономике, которая сказывается на локомотивах отраслей и их смежниках… Это минное поле для консервативных финансистов. Кто оплатит банкет? Впрочем, вопрос риторический. Сначала надо привести рынок в соответствие.

Банки просят от бизнеса твердые гарантии. Бизнес, в свою очередь, просит государство выступить таким гарантом, считая, что он не должен нести на себе абсолютно все затраты нового витка развития отечественного домостроения. В ответ государственные органы, их структуры совместно с общественными организациями сферы строительства готовят и реализуют масштабные преобразования.

Министр строительства и ЖКХ Ирек Файзуллин отмечал: «Итоги строительства после пандемии показывают, что отрасль двигается в нужном направлении. Те меры поддержки, которые были приняты в конце 2021 года, в том числе законодательные, сработали. Ипотека распространилась на строящиеся хозспособом ИЖС. По инфраструктурным проектам в предстоящую четырехлетку будет вложено более 1 триллиона рублей, что позволит обеспечить для ИЖС инфраструктуру, подготовить большой объем территорий под застройку. Отработан значительный объем документации по деревянному домостроению, в том числе многоэтажному. Создан совместно с НОПРИЗ каталог импортозамещения: буквально на днях мне на стол положили уже 6-й том. Большой объем задач — по промышленности, строительной индустрии, новым субъектам РФ».

Для продвижения процесса массового ИЖС разработаны «дорожные карты» проектного финансирования и запуска объектов по ФЗ-214, частично отработан с ДОМ.РФ инструмент проектного финансирования, проектируются спецсервисы и строительный домен, отработаны инструменты индустриального домостроения в сфере ИЖС. Логичным продолжением темы видится развитие модульного ИЖС, когда 85% работ можно выполнить на заводе, а остальные 15% — непосредственно на стройплощадке. Останется решить проблему подключения к сетям и проблему статуса земельного участка под таким зданием.

Директор подразделения «Развитие жилищной сферы» ДОМ.РФ Евгений Квасенков подчеркнул: «За 11 месяцев 2022 года введено на 22% больше ИЖС, чем год назад. Нами проделана большая работа по массовому ипотечному кредитованию ИЖС, в том числе строящемуся хозспособом, по нему выдано уже 6,5 тысячи кредитов. Президент РФ Владимир Путин на заседании Совета по стратегическому развитию и нацпроектам объявил продолжение льготной и расширение семейной ипотеки. Изменения запустим с января 2023 года. Из-за отсутствия рынка типовых проектных решений ИЖС мы формируем необходимый реестр. Разрабатывается поддержка конкурентного рынка домокомплектов. На расширение производства направлена промышленная ипотека. Формируется еще ряд инструментов ДОМ.РФ по индивидуальному жилищному строительству».

В свою очередь, участники форума предлагают внести изменения в нацпроект «Жилье и городская среда», включив в него специальный раздел по строительству малоэтажных жилых комплексов. Это даст возможность учитывать их специфику при индустриальном домостроении и проектном финансировании.

Также на форуме была инициирована следующая идея: предусмотреть для ИЖС нормы проектирования при подготовке проектов планировки территорий с учетом среднего показателя по количеству жителей, проживающих в одном доме.

Кроме того, по оценке участников форума, необходимо активизировать на практике предусмотренные меры поддержки ИЖС в части выделения земельных участков под застройку, упрощения процесса подключения частного жилья к инженерным сетям и т.д.

Отдельный пункт предложений — необходимость разработки и утверждения единой тарифной сетки на подключение к ресурсоснабжающим организациям в регионах по единым правилам, утвержденным на федеральном уровне. Сейчас из-за принятия новых правил присоединения к электросетям на местах резко увеличиваются расходы. В частности, в одном из регионов России рост платы за подключение индивидуального жилого дома составил 141%, в других поменьше, но цифры роста тоже впечатляющие. Проблему озвучила председатель комиссии Мосгордумы по градостроительству, государственной собственности и землепользованию, президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства Елена Николаева. Очевидно, что тарифная политика в сфере развития энергоснабжения территорий идет вразрез с необходимостью в массовом порядке наращивать на местах ИЖС и МЖК с доступными для населения ценами на готовое жилье. Надо думать, как найти баланс. Особенно там, где при малой плотности застройки имеет место большая протяженность инфраструктуры. Один из способов — грамотно сочетать малоэтажное многоквартирное жилищное строительство с индивидуальным, причем, в формате комплексного развития территорий. Такой мультиформат, как показал опыт пилотных проектов в ряде регионов РФ, вполне жизнеспособен.

Тем не менее, создание инфраструктуры для малоэтажного жилья — более затратный процесс по сравнению с многоэтажным форматом застройки. По оценке практиков, он обходится примерно в 2,5 раза дороже. Именно поэтому строители возлагают надежды на применение механизмов субсидирования инфраструктуры для МЖК, софинансирование строительства инфраструктуры из бюджета в рамках программы «Стимул», применения инструментов инфраструктурных облигаций.

Ждет решения в ближайшей, в среднесрочной перспективе и далее, до 2030 года, еще ряд вопросов. В их числе введение стандарта строительства индивидуального жилого дома, нормативов по энергоэффективности, доработка требований к проектной документации, экологических требований, классификация жилья и состав помещений ИЖС. Также значимы для отрасли долгосрочная программа ипотеки ИЖС для всех категорий населения, предоставление под ИЖС участков с развитой инфраструктурой вблизи населенных пунктов, формирование банка участков в субъектах РФ с градостроительной подготовкой под комплексное развитие проектов ИЖС, упрощение процедур разработки и утверждения исходно-разрешительной документации для строительства малоэтажного жилья, цифровизация процесса получения этих документов, а также подбора проектов комплексного ИЖС и продуктов кредитования.

Безусловно, площадка форума предназначена не только для озвучивания насущных проблем в сфере домостроения, которое власти стремятся поставить на индустриальные рельсы. Опыт тех, кто рискнул пройти путь первым, не менее ценен, чем аналитика и экспертные выводы.

«Найти все грабли ИЖС и устранить», — так образно охарактеризовала одна из участниц форума «Малоэтажная Россия» ключевую задачу. Дай-то бог!

источник Дом = рождаемость + успешная страна (vestnikstroy.ru)