Новости

Весьма активно и остро 27 ноября прошло очередное заседание комиссии по жилищной политике Общественного совета Минстроя России под председательством Надежды Косаревой – обсуждались вопросы изменений в Национальном проекте «Жилье и городская среда», статус и судьба апартаментов, а также меры поддержки для застройщиков.

Все три вопроса – самые горячие для нынешней ситуации, причем взгляды экспертов на некоторые из них различаются диаметрально. Напомним, что «благодаря» поручениям президента России, все нацпроекты растянуты до 2030 года, и поэтому нуждаются в существенной корректировке хотя бы по контрольным цифрам. Нацпроект «Жилье и городская среда» также претерпел существенные изменения – главным образом в том, что задача по строительству 120 млн кв.м.  жилья в год отодвинута с 2024 года на 2030. Это более реальный во всех смыслах срок и показатель, вопрос только в том, останутся ли при нынешнем падении доходов населения граждане России, имеющие возможность это жилье заказать и, соответственно, заплатить за него. Кстати говоря, доходов населения и вообще развития экономики в этих дискуссиях эксперты практически не касаются – а зря.

Итак, в обновленном Нацпроекте появятся следующие пункты:
- развитие индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и подтягивание в этот сектор ипотеки: при условии, что ИЖС будут строиться индустриальным способом, а не силами отдельно взятых бригад по индивидуальному проекту. При этом при корректировке Нацпроекта в этот раз постарались учесть предпочтения регионов, чего не было при первичном формировании показателей: так, в черноземных регионах предпочитают строить больше ИЖМС, чем многоэтажек, а в крупных промышленных регионах и в Москве, конечно же, превалирует многоэтажное жилье;
- поддержка низкомаржинальных жилищных проектов в регионах: если этого не сделать, жилищное строительство остановится на 90% территории России, и тогда ни о каком выполнении никаких показателей нацпроекта говорить не получится;
- формирование  и выпуск инфраструктурных облигаций – без привлечения инвесторов обеспечить все участки для застройки инженерной инфраструктурой не получится. В ближайшее время в 4 пилотных регионах будет проведен выпуск таких облигаций, осталось решить, как будет выплачиваться купонный доход. При этом финансирование программы «Стимул» по обеспечению новых участков инфраструктурой в ближайшие годы сократится на 10%, т.е., от государства денег станет еще меньше;
- вовлечение в оборот новых земельных участков с тем, чтобы увеличить объем текущего строительства: сейчас он составляет около 99 млн кв.м, а для стабильного развития и достижения поставленных на 2030 год показателей нужно, чтобы в стройке одновременно было не менее 150-160 млн кв.м. жилья

К 2030 году, как сообщил замминистра строительства РФ Никита Стасишин, предстоит построить более 1 млрд кв.м. жилья, т.е. почти 30% к нынешнему жилищному фонду. Однако остроту жилищной проблемы это если и снимет, то не намного – выбытие жилищного фонда вследствие перехода его в ветхое и аварийное состояние в реальности идет опережающими темпами. И это при том, отметим, что никто в России – ни Минстрой, и Росстат, ни губернаторы – не знает, сколько реально в стране аварийного и ветхого жилья: объективной статистики просто не существует,  а на региональную полагаться не приходится, поскольку губернаторы зачастую снижают количество аварийного жилья, чтобы не портить отчетность по федеральным программам.
При этом никаких других инструментов приобретения жилья, кроме ипотеки, государство упорно не предлагает. Хотя, по словам того же Стасишина, сейчас обдумывается вопрос развития найма для тех, кто не в состоянии купить себе жилье. Однако при этом неясно, как субсидировать арендную плату, поскольку ее полная ставка может быть не меньше, чем ежемесячный платеж по ипотеке.
Кстати, об ипотеке: интересный вопрос задал членам комиссии член правления ТПП РФ Андрей Широков: почему за счет всех налогоплательщиков России субсидируются ставки по ипотеке и ее доступность для довольно небольшой и состоятельной части россиян? И это при том, что ничего другого 85% населения не предлагается? Ответом на вопрос послужили цифры взрывного роста ипотечных кредитов по льготной ставке – их, действительно, сейчас берут очень много, но закредитованность семей при этом очень сильно растет, а «ипотечный пузырь», по мнению ряда экспертов, все-таки надувается.
Кстати говоря, председатель комиссии, президент Института экономики города Надежда Косарева высказалась резко против продления льготной ставки по ипотеке, поддержав тем самым позицию Банка России, хотя застройщики называют эту меру одной из самых действенных на рынке жилья.

Апартаменты – не жилье, но для проживания?
Не меньшую дискуссию вызвала и дальнейшая судьба апартаментов – как уже построенных, так и строящихся, и проектирующихся. После наделавшего много шума заявления замминистра строительства Никиты Стасишина, что впредь строительство апартаментов стоит запретить, Минстрой не устает пояснять, что ничего запрещать не планируется, нужно только урегулировать правовой и социальный статус таких помещений. Нужно сказать, что об этом говорилось в течение десятка лет – с момента появления на рынке такого типа жилья как апартаменты. Неурегулированность правового статуса позволяла продавать их дешевле, поскольку они не обременены социальной инфраструктурой, а по факту люди покупали их как единственное жилье для постоянного проживания. А затем начинались проблемы с пропиской, больницей, детским садом и школой.
Однако вопрос назрел, вице-премьер Хуснуллин дал поручение законодательно определить статус апартаментов и внести закон в декабре этого года, так что теперь Минстрой ищет правильные формулировки для этого закона.
По словам Стасишина, никто ничего запрещать не будет, но нужно законодательно ввести понятие многофункционального здания и закрепить в нем критерии апартаментов как жилых помещений. При этом – ВНИМАНИЕ! – такие жилые апартаменты будут учитываться в общих показателях строительства жилья. Главное, чтобы люди, покупающие апартаменты, понимали их отличие от жилья, особенности обслуживания и оплаты ЖКХ, прав жильцов на близлежащую социальную инфраструктуру и т.д.
Предлагается, чтобы налоги на апартаменты были чуть больше, чем на обычное жилье, чтобы в проектной декларации отражалось, какие именно нормативы здесь понижены и не соответствуют стандартному жилью. Также статус апартаментов должен отражаться в выписке из реестра на право собственности на помещение.
На самом деле, проблема апартаментов касается, может быть, 6-8 крупных городов, но настроили их уже столько, что впору объявлять амнистию по типу дачной. Единственная проблема, если апартаменты построены на участке, отведенном под стоянку или торговый центр – как их в этом случае легализовывать? В общем, вопросов здесь больше, чем ответов, однако уже хорошо, что слово «запретить» ушло из лексикона чиновников, и они признали, что апартаменты – это не единица социальной жилищной политики, а новый вид продукта на рынке жилья. Так что подходить к этой проблеме надо с девизом «Не навреди!».

Чем поддержать тебя, застройщик?
После всех обсуждений корректировки нацпроекта и  легализации апартаментов логичным завершением стало обсуждение мер государственной поддержки строительной отрасли. Предложения застройщиков представил председатель комитета по градостроительству МКПП (р) Михаил Викторов.
Самая эффективная мера поддержки, как показала практика, это программа субсидирования ставок по ипотечным кредитам (6,5%) – она,  по сути, нивелировала для застройщиков негативные последствия пандемии. Вместе с тем, отмена действия программы после 1 июля 2021 года может быть критичной для отрасли. Поэтому крайне важно вести мониторинг применения программы в первой половине 2021 года для определения возможности ее продления на вторую половину 2021 года. Отметим, что вице-премьер Марат Хуснуллин уже заявил, что будет добиваться дальнейшего продления льготной ипотеки.
Расширение сферы действия Правил субсидирования процентных ставок по кредитам застройщиков в рамках проектного финансирования  – единственная из мер прямой поддержки застройщиков, которая востребована на практике, показала свою значимость, но в силу объективных причин многие застройщики так и не смогли принять участие в программе в силу несоответствия критериям, прежде всего в части условий кредитных договоров, заключенных до реформы долевого строительства. Поэтому предлагается смягчить ее требования по срокам заключения кредитных договоров и распространить программу на кредитные договоры, заключенные до 01.11.2020 г., а также на кредиты для рефинансирования займов, на пополнение оборотных средств и на корпоративные кредиты застройщиков.
Также застройщики предлагают продлить отсрочку по штрафам и неустойкам при срыве сроков ввода жилых домов – остановка строек в апреле-мае с.г. до сих пор аукается застройщикам в полной мере. Поэтому хотелось бы, чтобы данная мера была продлена хотя бы до 1 июля 2021 года. Хотя, судя по позиции Минстроя России, эта мера продлена не будет.
Кроме того, необходимо упростить миграционные процедуры для привлечения иностранных строителей на объекты – сейчас их количество упало на 40%, и строить становится некому. А россияне на стройки не торопятся.
Также одной из действенных мер поддержки застройщиков стало бы поэтапное раскрытие счетов эскроу. Застройщики предлагают запустить несколько пилотных проектов для системообразующих застройщиков с возможностью расходования получаемых досрочно средств на погашение самих кредитов банку или строительство объектов инфраструктуры, а по результатам принимать политические решения. Однако пока этот механизм категорически отвергается Минстроем России со ссылкой на президента России В.Путина.
Также все более острой становится необходимость установления на федеральном уровне общего регламента передачи в собственность муниципалитетам или  сетевой организации объектов социальной и инженерной инфраструктуры. Сейчас это может продолжаться от полугода до двух лет, и застройщик все это время обязан содержать объекты при том, что передает это все бесплатно.
И, конечно же, единодушную поддержку нашло предложение по продлению механизма выдачи займов из компенсационных фондов СРО – очевидно, что это прямая возможность для СРО поддержать своих членов и не дать им сорвать объекты госзаказа или обанкротиться.

Есть шанс, что большинство предложенных мер будут поддержаны Минстроем России.
Источник: http://ancb.ru/publication/read/10485